Calcola la rata mensile del tuo mutuo, gli interessi totali e il piano di ammortamento completo. Metodo francese (rata costante).
La rata mensile di un mutuo a tasso fisso con ammortamento alla francese (il metodo standard in Italia) si calcola con la formula: R = C × i / (1 − (1+i)^−n), dove C è il capitale finanziato, i è il tasso mensile (tasso annuo ÷ 12) e n è il numero di rate totali (anni × 12). Inserisci importo, durata e tasso nel calcolatore: ottieni la rata mensile, il totale degli interessi pagati e il piano di ammortamento completo.
Ogni rata è la somma di quota interessi (capitale residuo × tasso mensile) e quota capitale (rata − quota interessi). All'inizio del mutuo la quota interessi è alta e la quota capitale è bassa — con il passare delle rate si inverte. Questo ha una conseguenza importante: chi estingue anticipatamente nelle prime annualità ha rimborsato poca capitale rispetto agli interessi già pagati. Il piano di ammortamento nel calcolatore mostra questa progressione rata per rata.
Con il tasso fisso la rata rimane invariata per tutta la durata — pianificazione certa, nessuna sorpresa. Con il tasso variabile (indicizzato all'Euribor) la rata cambia seguendo l'andamento dei tassi di mercato: in periodi di tassi bassi costa meno, in periodi di tassi alti di più. Storicamente il variabile è costato meno sul lungo periodo, ma il fisso offre protezione dai rischi di rialzo. Con i tassi 2024-2026 ancora relativamente alti, molti istituti offrono soluzioni miste (fisso per i primi anni, poi variabile).
La rata mensile non è l'unico costo. Un mutuo reale include: spese di istruttoria (200–1.500€), perizia immobiliare (200–400€), imposta sostitutiva (0,25% dell'importo per prima casa, 2% per seconda), assicurazione polizza incendio e scoppio (obbligatoria, 100–400€/anno), assicurazione vita (non obbligatoria ma spesso richiesta dalla banca). Il TAEG (Tasso Annuale Effettivo Globale) include tutti questi costi e rappresenta il costo reale del mutuo — confronta sempre il TAEG, non il solo tasso nominale.
È il metodo standard in Italia: la rata mensile rimane costante per tutta la durata, ma la composizione interna cambia — all'inizio prevalgono gli interessi, alla fine il capitale. Alternativa meno comune: l'ammortamento all'italiana con quota capitale costante e rata decrescente nel tempo.
No. Il calcolo considera solo capitale e interessi. Un mutuo reale include istruttoria, perizia, assicurazioni e imposte. Per confrontare offerte diverse usa sempre il TAEG fornito dalla banca, che include tutti i costi obbligatori.
Durata più lunga = rata più bassa ma più interessi totali. Durata più corta = rata più alta ma meno interessi totali. La regola pratica è che la rata non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto mensile del nucleo familiare. Usa il calcolatore per trovare il punto di equilibrio tra rata sostenibile e interessi totali accettabili.
Dalla legge 40/2007 (decreto Bersani) le banche non possono applicare penali sull'estinzione anticipata dei mutui a tasso variabile. Per i fissi è ammessa una penale massima dell'1-1,5% del capitale residuo. L'estinzione anticipata conviene quando si dispone di liquidità: si risparmiano tutti gli interessi futuri sul capitale restituito.
Il mutuo è un finanziamento garantito da ipoteca sull'immobile acquistato — proprio per questa garanzia ha tassi di interesse più bassi e durate fino a 30 anni. Il prestito personale è non garantito, ha tassi più alti (TAEG tipico 6-15% vs 3-5% del mutuo) e durate massime di 10 anni. Per l'acquisto di un immobile si usa sempre il mutuo ipotecario.